COMPRA UN INMUEBLE COMO INVERSOR Y PAGA UN 6% MENOS DE IMPUESTOS

COMPRA UN INMUEBLE COMO INVERSOR Y PAGA UN 8% MENOS DE IMPUESTOS

Si compras como inversor, y el vendedor es una empresa/profesional o arrendador, te podrás acoger a la inversión como sujeto pasivo pagando un 6% menos, ya que solo tendrás que pagar el ITP al 2%, y no el impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 8%.

¿Qué es la inversión del sujeto pasivo?

La condición de sujeto pasivo recae en el destinatario de la compraventa del inmueble, o lo que es lo mismo, en el que compra el inmueble, que es lo habitual en el IVA. Para realizar la inversión del sujeto pasivo, es imprescindible que el comprador del inmueble sea un empresario o profesional que actúe como tal.

¿CUÁNDO SE PRODUCE LA INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO?

La inversión del sujeto pasivo se produce en la transmisión de las siguientes operaciones:

• En entregas de desechos nuevos de la industria, entregas de oro sin elaborar o de productos semielaborados de oro, de ley igual o superior a 325 milésimas, en prestaciones de servicios que tengan por objeto derechos de emisión,y unidades de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero.
• En operaciones que se realicen por personas o entidades no establecidas en el territorio de aplicación del impuesto.
• En entregas realizadas como consecuencia de un proceso concursal.
• Entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.1, de la Ley de IVA en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
• En los casos de rehabilitación de un local de negocios por parte del arrendatario. Las obras de rehabilitación podrán llevarse a cabo en edificaciones que sean propiedad tanto del rehabilitador como de terceros.
• En ejecuciones de obra,consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
• Entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el comprador.

¿CUÁL ES EL FUNCIONAMIENTO DE LA INVERSIÓN EN SUJETO PASIVO?

el vendedor debe reflejar en la factura que está exenta de IVA indicando el motivo de la exención en el pie de la factura. El emisor de esta factura debe reflejar estas cantidades en el modelo 303 a nivel informativo en el apartado de “operaciones no sujetas o con inversión del sujeto pasivo que originan el derecho a la deducción”, debiendo trasladar la suma de las cantidades reflejadas en dicho modelo, al modelo 390 en el apartado de “operaciones no sujetas por reglas de localización o con inversión del sujeto pasivo”.

El receptor de la factura,será el sujeto pasivo del impuesto, debiendo registrar la factura recibida con inversión de sujeto pasivo, de manera que su base imponible, se declare en el modelo 303, dentro del IVA devengado, en las casillas 12 y 13 del modelo.

Desde el 1 de abril de 2015, con la reforma fiscal (Novedades de la Ley 28/2014, de 27 de noviembre), se han ampliando los supuestos de inversión del sujeto pasivo, por lo que pasan a ser sujetos pasivos del impuesto los destinatarios de las entregas de algunos de los siguientes bienes:

• Plata, platino y paladio, en bruto
• Teléfonos móviles.
• Consolas de videojuegos, ordenadores portátiles y tabletas digitales.

llegados a este punto cabe recordar, que en nuestro sistema de imposición indirecta cohabitan el IVA, y el ITP, que grava el tráfico patrimonial civil.
La coordinación entre ambos impuesto responde a criterios de sujeción y/o exención. Así, las operaciones sujetas a IVA están no sujetas a ITP, las no sujetas a IVA se someten a ITP y las operaciones sujetas y exentas de IVA se gravan por ITP. Este último es el caso que nos interesa: las operaciones inmobiliarias exentas, que se sujetan al ITP, pero en las que esa exención es renunciable.

¿Qué implica tributar por IVA en lugar de hacerlo por ITP?
Para que quepa una renuncia a la exención y tributar por IVA, el comprador deberá tener derecho a la deducción total o parcial de dicho IVA, o bien, que los bienes adquiridos vayan a ser utilizados total o parcialmente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Hasta diciembre de 2014, la renuncia sólo procedía cuando el sujeto pasivo adquirente tenía derecho a la deducción total del IVA soportado por la adquisición de los inmuebles.

La nueva regulación de la que hablábamos antes, amplía el ámbito subjetivo de la renuncia, ya que, por ejemplo, la renuncia podría aplicarse no sólo en el supuesto en el que una empresa adquiere edificios a personas distintas de los promotores para destinarlas exclusivamente al alquiler de locales (se trataría de entregas exentas y el adquirente tendría derecho a la deducción total), como ocurriría con la norma anterior, sino también cuando la empresa adquiere dichos edificios y los destina al alquiler de locales y de viviendas (en este caso serían entregas exentas y el adquirente tendría derecho a deducción parcial).

Igualmente, cabría la renuncia si una persona física que no ha iniciado aún su actividad, adquiere dichos edificios para destinarlos -previsiblemente- al alquiler de locales y viviendas (sería entrega exenta y el adquirente tendría derecho a la deducción parcial).

Fuente: http://www.bbvacontuempresa.es y https://www.idealista.com/