Locales comerciales el refugio del ahorro

La compra de estas propiedades, locales comerciales, locales en zona prime, y locales en rentabilidad, por particulares para su alquiler, o seguir con un alquiler ya en vigor, ha crecido en los últimos años logrando rentabilidades más altas que con las viviendas.
El arrendamiento de viviendas cada vez está siendo más protegido a favor del arrendatario, y más teniendo en cuenta que en el gobierno de España hay un régimen social-democrático. Mismamente, en estas semanas se oye hablar de que los propietarios de más de 8 viviendas tendrán que hacer quitas a sus inquilinos de hasta el 50%, como medida impuesta por el gobierno por la situación de alarma nacional y el covid19. Sin embargo, los locales comerciales siguen sin tener más regulación que lo que pacten las partes, o lo que es lo mismo, lo de dice el artículo 1255 de la LAU: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.
Es por tradición nacional, el concepto de que todo español piensa que alquilar vivienda es tirar el dinero, por lo que la tendencia es la compra. Esta tendencia se resiente algo en las grandes ciudades, motores de empleo, pues hasta que se logra la estabilidad laboral, la tendencia es el alquiler compartido. 
Son los locales comerciales por debajo de 500 metros cuadrados los que llevan años despertando el interés de los inversores, y de muchos pequeños inversores particulares. Solvia calcula que en el 2017 se cerraron 23.237 compraventas de locales en España, y en el primer trimestre de 2018 se produjo 7.144 transacciones, cuya proyección de ese año era del 22% de incremento. En el 2017 se alcanzó un volumen de negocio de 3.711 millones de euros, siendo este importe un 3,1% más que en 2016. Estas inversiones vienen estar concentradas Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Palma de Mallorca.  Normalmente, el pequeño inversor sabe más de casas, y el local comercial es un producto que asusta al inversor particular, porque habitualmente no vale con poner un anuncio para ser alquilado o comprado, siendo ésta una inversión más profesionalizada, pero a la vez tiene una mayor recompensa, tanto en rentabilidad, como en la plusvalía del propia inmueble. Es difícil fijar rentabilidades homogéneas, en el mundo de los locales comerciales en rentabilidad, porque el solo hecho de estar en una acera u otra ya genera retornos diferentes. Las rentabilidades brutas pueden llegar hasta el 10%, frente al 3% ó un 4% en viviendas. 
Rentabilidad y nivel de inversión Las rentabilidades son más altas cuanto más periférica es la situación del activo, por ejemplo, no es lo mismo la rentabilidad que se obtiene en la compra de un local en rentabilidad en el centro de una ciudad, en la calle más comercial, que si lo comparamos con una nave en un polígono… La diferencia puede llegar a ser de seis puntos porcentuales. O sea, del 4% al 10%. La inversión mínima rondan los 120.000 euros y la máxima los 2.000.000€, para estos perfiles de inversores.
Siendo los alquileres de locales comerciales y naves en España desde los 2€/m a los 200€/m.
El precio de compra depende de la dificultad que se estime que tenga el inmueble en volver a alquilarse. Por lo que flujo de peatones, lo que se denomina en el gremio “footfall”, afecta directamente al precio de venta, y al de alquiler.  Los pequeños locales y zonas comerciales de la periferia están sufriendo en auge del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo.  Nuestra recomendación es, para quien quiere patrimonializar su inversión, y buscan seguridad a largo plazo, debería de conformarse con rentabilidades del 5% al 6%, que es donde está la horquilla de inversión, en locales en rentabilidad, donde el riesgo es menor, y la inversión es ciertamente moderada, siendo esta entre los 500 los 600.000 euros para un local de unos 100 metros, en una buena calle, que no Premium. Es por tanto, el alquiler deseado para este tipo de inversión, en torno a los 3.000 euros al mes. En Madrid podríamos encontrar este tipo de inversiones en calles como, Alberto Alcocer o Bravo Murillo. Y ya, en una calle tipo Alberto Aguilera de Madrid, estaríamos en 600.000€ para unos 60 metros de local, y los 3.000€ al mes de renta. Eso sí dependiendo la acera que elijamos y el tramo de la calle. 
En estos momentos, teniendo en cuenta el tirón que está teniendo la hostelería de restauración, a diferencia de el bajón que está sufriendo el comercio, debido al comercio online, hay que pensar que pueda ser válido para esta actividad, lo que da una garantía de rentabilidad a la inversión hecha. Es por ello, que son puntos a tener en cuenta que el local tenga salida de humos al tejado, posibilidad de terraza con acera ancha, y licencia de hostelería.  Teniendo en cuenta todos los parámetros a estudiar, es importante tener un asesoramiento profesional, expertos en la venta de locales comerciales, y no de “vendepisos”, con todos los respetos. Y no lo dude, en estos momentos es un valor añadido el comprar un local con inquilino, lo que en el sector llamamos locales en rentabilidad, pues obtendrá rentabildiad del dinero invertido desde el primer día. No se fíe de las promesas de arrendamientos futuros, o futuras plusvalías…  Ahora, los inmuebles valen lo que rentan; en inverGeo, este es nuestro lema.